La loi Girardin et la location meublée : deux dispositifs compatibles en 2024 ?
Vous avez entendu parler de la loi Girardin et de la location meublée comme dispositifs de défiscalisation ? Bonne nouvelle : il est tout à fait possible de les cumuler en 2024… à condition de bien s’y prendre. Dans un paysage fiscal en perpétuelle évolution, utiliser intelligemment les outils offerts par la législation française peut faire une véritable différence sur une déclaration d’impôts. Plongeons dans ces deux leviers puissants de réduction fiscale, et voyons comment les associer pour optimiser votre patrimoine.
Rappel sur la loi Girardin : un dispositif ultramarin
La loi Girardin vise à encourager les investissements privés dans les départements et collectivités d’outre-mer (DOM-COM). Elle se décompose en deux volets :
- Le Girardin industriel : destiné aux particuliers métropolitains qui financent du matériel productif pour des entreprises en outre-mer. Il permet une réduction d’impôt immédiate dès l’année suivante.
- Le Girardin social : concerne le financement de logements sociaux, toujours dans les DOM-COM. Il s’adresse souvent aux investisseurs recherchant une opération non renouvelable avec une forte réduction fiscale dès l’année suivante.
Ce mécanisme reste accessible en 2024 grâce à l’article 199 undecies B du Code général des impôts. Attention cependant, la loi de finances pour 2024 a légèrement renforcé les conditions d’éligibilité, surtout en matière de critères environnementaux et de contrôle d’exploitation des investissements.
Rappel sur la location meublée : LMNP et LMP
La location meublée, qu’elle soit non professionnelle (LMNP) ou professionnelle (LMP), permet également de bénéficier d’un régime fiscal avantageux. Elle consiste à louer un bien immobilier équipé, avec suffisamment de mobilier pour permettre une occupation immédiate. Deux régimes fiscaux s’offrent au bailleur :
- LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) : permet notamment d’amortir le bien immobilier et d’opter pour le régime réel afin de réduire voire annuler ses revenus imposables.
- LMP (Loueur en Meublé Professionnel) : plus contraignant mais permet l’imputation des déficits sur le revenu global et exonère d’impôt sur la plus-value à condition de respecter certaines conditions.
Les régimes LMNP et LMP sont définis par les articles 155 et 151 septies du Code général des impôts. Ils sont très prisés des investisseurs, notamment dans les résidences de services (étudiantes, seniors, tourisme).
Cumuler Girardin et location meublée : possible et stratégique
À la question « Peut-on cumuler les deux ? », la réponse est oui, mais avec méthode. Pour cela, deux conditions essentielles sont à respecter :
- Des investissements juridiquement distincts : le projet Girardin doit être une opération autonome, gérée via une société de portage ou un montage validé par l’administration fiscale.
- Des plafonds non dépassés : les réductions d’impôt issues de la loi Girardin sont soumises à un plafond global de 18 000 € en 2024 (contre 10 000 € pour la majorité des niches fiscales auprès de la métropole).
La location meublée, quant à elle, n’entre pas dans le plafond des niches fiscales, car elle relève d’un régime de bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non de réductions d’impôt. C’est là toute l’astuce.
En pratique, cela signifie que vous pouvez investir en Girardin pour obtenir une réduction immédiate sur vos impôts 2024 via l’article 199 undecies B, et en parallèle déclarer vos revenus locatifs meublés en BIC réel, pour amortir le bien, les travaux, le mobilier et les intérêts d’emprunt.
Exemple concret : la combinaison optimisée
Imaginons Marc, 42 ans, cadre supérieur, habitant à Lyon. Il paie chaque année 9 500 € d’impôts et possède un capital de 25 000 € à investir.
Marc décide :
- de placer 10 000 € dans une opération Girardin industriel en Martinique via une société de portage, obtenant ainsi une réduction d’impôt de 12 000 € (effet de levier fiscal = +20 % environ sur le capital investi)
- d’acheter un studio à Nantes à 120 000 €, qu’il déclare en LMNP au régime réel. Grâce à l’amortissement et aux charges, il ne paiera aucun impôt sur ses loyers perçus pendant plusieurs années
Résultat : Marc réduit significativement son impôt 2024 tout en constituant un patrimoine locatif qui dégage du revenu net d’impôt. Un double effet Kiss Cool – fiscal et patrimonial.
Les précautions à prendre avant de vous lancer
Si cumuler Girardin et location meublée est une stratégie gagnante, il convient de ne pas foncer tête baissée. Voici les principales précautions à respecter :
- Bien encadrer l’opération Girardin : choisissez un monteur reconnu, attentif au respect des obligations fiscales, comptables et juridiques. La Direction générale des finances publiques (DGFIP) veille au grain.
- Préférer un Girardin à “risque maîtrisé” : il existe des formules indemnités garanties (dites S2), impliquant une moindre rentabilité mais davantage de sécurité dans la durée.
- Bien choisir le statut LMNP pour maîtriser l’amortissement tout en ayant une comptabilité adaptée. Un expert-comptable spécialisé peut vous faire économiser bien plus que ses honoraires.
Et bien sûr : gardez un œil attentif sur les évolutions législatives. Les lois de finances changent chaque année et peuvent affecter la rentabilité ou la pérennité de ces dispositifs.
Qui a intérêt à cumuler ces deux dispositifs ?
Le combo « Girardin + location meublée » s’adresse principalement à des particuliers :
- ayant un impôt sur le revenu supérieur à 4 000 € par an
- à la recherche d’un effet fiscal rapide (via Girardin) sans sacrifier la constitution d’un patrimoine locatif (via la location meublée)
- souhaitant diversifier leurs solutions de défiscalisation tout en évitant les limites des niches fiscales traditionnelles
C’est une démarche qui requiert cependant de la rigueur et du suivi : ne le faites pas seul. Faites-vous accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine indépendant ou un cabinet fiscal spécialisé dans ces dispositifs, pour éviter les pièges et maximiser les gains.
Conclusion fiscale : jouez la carte de la complémentarité
En 2024, l’alliance des deux stars de la défiscalisation que sont la loi Girardin et la location meublée n’a jamais été aussi pertinente. Leurs complémentarités fiscales vous offrent une palette puissante de leviers, à condition de bien en comprendre les rouages. Grâce à une stratégie bien ficelée, vous pouvez réduire vos impôts, alimenter votre patrimoine et générer des revenus peu ou pas fiscalisés.
Une chose est sûre : l’impôt n’est pas une fatalité. C’est une matière que l’on peut sculpter, à condition d’utiliser les bons outils. Et dans ce domaine, Girardin et meublé forment un duo irrésistible.