Comprendre la logique de la loi Girardin dans une stratégie patrimoniale
La loi Girardin n’est pas un simple « produit de défiscalisation » à la mode. Bien utilisée, elle devient un véritable outil de stratégie patrimoniale globale, au même titre que l’assurance-vie, le PER ou l’immobilier locatif classique.
Son principe : vous financez, à fonds perdus, un investissement en Outre-mer (logement social ou matériel industriel) qui bénéficie à l’économie locale. En échange, l’État vous accorde une réduction d’impôt immédiate, supérieure au capital investi. Autrement dit, vous « achetez » une économie d’impôt, valable uniquement si vous payez déjà beaucoup d’impôts et si vous avez une vision globale de votre patrimoine.
La loi Girardin repose principalement sur :
- Article 199 undecies A du CGI : Girardin logement social
- Article 199 undecies B du CGI : Girardin industriel
- Article 199 undecies C du CGI : dispositions complémentaires
Ces dispositifs ont été renouvelés et aménagés par la loi LODEOM n° 2009-594 du 27 mai 2009 et sont commentés dans la base BOFiP-Impôts (notamment BOI-IR-RICI-370).
Pour en tirer le meilleur, il faut donc l’intégrer à une stratégie globale : gestion de votre fiscalité, choix de vos placements, cohérence avec votre immobilier et votre horizon de vie.
Loi Girardin industriel vs Girardin social : deux leviers pour la même stratégie
La première étape pour l’intégrer dans une stratégie patrimoniale consiste à bien distinguer les deux grands volets du dispositif.
1. Le Girardin industriel (article 199 undecies B du CGI)
Vous participez au financement de matériel professionnel (machines, véhicules, équipements) exploité par une entreprise ultramarine :
- Durée d’engagement généralement de 5 ans
- Réduction d’impôt one shot : l’avantage fiscal est concentré sur une année
- Rendement fiscal souvent élevé : la réduction d’impôt dépasse le capital investi
- Montage via une société (souvent SNC ou SAS) dans laquelle vous souscrivez
Ce volet est particulièrement pertinent pour :
- Les contribuables avec un gros impôt sur le revenu sur une année donnée (prime exceptionnelle, plus-value, bonus, année de forte activité libérale…)
- Les personnes souhaitant un levier fiscal immédiat sans immobiliser leur argent sur le long terme
2. Le Girardin logement social (article 199 undecies A du CGI)
Ici, vous financez de la construction ou réhabilitation de logements sociaux en Outre-mer, loués à des organismes sociaux :
- Montage souvent via des SCPI ou des sociétés de portage immobilier
- Engagement locatif de 5 ans minimum
- Réduction d’impôt concentrée également sur une année dans la plupart des montages
- Dispositif plus encadré, historiquement perçu comme un peu plus sécurisé
Dans les deux cas, l’objectif patrimonial n’est pas de bâtir du capital, mais de transformer une charge fiscale inéluctable en opération encadrée et rentable fiscalement.
Plafonds de niches fiscales : le « cadre » incontournable
Intégrer la loi Girardin dans une stratégie patrimoniale passe obligatoirement par la maîtrise des plafonds de niches fiscales :
- Plafond global classique : 10 000 € par an (article 200-0 A du CGI)
- Plafond spécifique Outre-mer et Sofica : porté à 18 000 € par an pour ces dispositifs
Les réductions d’impôt issues de la loi Girardin entrent dans ce second plafond, ce qui permet de dépasser le fameux seuil de 10 000 € de niches fiscales si vous mixez, par exemple, Girardin et d’autres dispositifs comme Pinel, Denormandie ou emploi à domicile.
En pratique, cela signifie que la loi Girardin est particulièrement intéressante pour :
- Les foyers très fiscalisés (TMI 30 %, 41 % ou 45 %)
- Ceux qui ont déjà utilisé une partie du plafond de 10 000 € (Pinel, investissements locatifs, etc.) et souhaitent aller plus loin
Articuler loi Girardin et immobilier : ne pas opposer, mais compléter
Beaucoup de contribuables se demandent : « Dois-je faire du Pinel ou du Girardin ? De la location meublée ou du Girardin ? ». La bonne approche n’est pas de choisir un camp, mais de penser complémentarité.
1. Girardin + immobilier locatif métropolitain
Une stratégie cohérente peut consister à :
- Utiliser le Girardin pour réduire très fortement l’impôt sur le revenu sur une année donnée
- Parallèlement, construire du patrimoine immobilier locatif (nu ou meublé) en métropole ou en zones tendues, qui génère des revenus et de la valeur à long terme
Le Girardin gère l’urgence fiscale, l’immobilier classique gère la constitution de patrimoine transmissible.
2. Girardin et location meublée (LMNP/LMP)
La location meublée (sous régime réel) permet souvent de neutraliser l’imposition des loyers grâce aux amortissements. En combinant :
- Des revenus locatifs peu ou pas imposés (LMNP réel)
- Une réduction d’impôt ponctuelle importante grâce au Girardin
… vous disposez d’un duo très efficace pour alléger votre fiscalité tout en développant un parc immobilier.
3. Girardin et dispositifs type Pinel, Denormandie, Malraux
Ces dispositifs génèrent des réductions d’impôt lissées sur plusieurs années, mais plafonnées dans le cadre global des niches fiscales. Le Girardin peut alors servir de complément ponctuel pour :
- Absorber une hausse d’impôt temporaire (prime, rachat d’entreprise, année de suractivité)
- Optimiser pleinement le plafond de 18 000 € de réductions autorisées pour l’Outre-mer
Avantages, risques et sécurisation : ce qu’il faut vraiment regarder
Intégrer la loi Girardin dans votre stratégie, c’est accepter une logique de risque maîtrisé en échange d’un avantage fiscal attractif. Il est indispensable d’en connaître les contours.
Les principaux atouts
- Réduction d’impôt importante et concentrée sur une année
- Effet de levier fiscal : la réduction est généralement supérieure au montant investi
- Engagement de durée limité (pas un placement bloqué 10, 15 ou 20 ans)
- Impact réel sur l’économie ultramarine (logement social, développement d’entreprises)
Les risques à ne pas sous-estimer
- Risque de requalification fiscale : si les conditions prévues par les articles 199 undecies A et B du CGI ne sont pas respectées (durée de mise en location, affectation du matériel, etc.)
- Risque économique : défaillance de l’exploitant, vacance ou mauvaise gestion
- Risque juridique : montage mal structuré, non-respect des textes ou de la doctrine administrative (BOFiP)
Pour limiter ces risques, plusieurs « boucliers » existent et doivent faire partie intégrante de votre stratégie :
- Sélectionner des opérateurs expérimentés, présents depuis plusieurs années, avec un historique de dossiers contrôlés favorablement
- Vérifier la présence d’assurances (assurance reconstitution d’avantage fiscal, garantie financière, etc.)
- Analyser la conformité aux références légales et doctrinales : CGI, LODEOM, BOFiP
- Faire relire le montage par un professionnel indépendant (conseiller en gestion de patrimoine, avocat fiscaliste, expert-comptable)
Pour qui la loi Girardin est-elle réellement pertinente ?
La loi Girardin n’est pas faite pour tous. Dans une stratégie patrimoniale globale, elle devient pertinente si :
- Votre impôt sur le revenu dépasse au moins 5 000 à 6 000 €, et idéalement beaucoup plus
- Vous avez déjà optimisé les « basiques » : PEL, assurance-vie, PER, épargne de précaution
- Vous êtes prêt à accepter le principe de placement à fonds perdus (vous ne récupérez pas votre capital, vous gagnez via l’économie d’impôt)
- Vous avez une vision financière claire sur les 2 à 3 prochaines années (stabilité de vos revenus, de votre situation professionnelle)
Elle est particulièrement adaptée :
- Aux cadres supérieurs et dirigeants fortement imposés
- Aux professions libérales (médecins, avocats, experts-comptables, consultants…)
- Aux foyers ayant réalisé des plus-values exceptionnelles ou touché des bonus importants
Intégrer la loi Girardin dans un « plan de vol » patrimonial
Plutôt que d’acheter un Girardin isolé parce que « c’est la fin de l’année et je dois payer beaucoup d’impôts », la bonne approche consiste à l’inscrire dans un plan patrimonial sur plusieurs années.
Une démarche structurée peut ressembler à ceci :
- Année N : création ou renforcement d’un portefeuille immobilier locatif (nu ou meublé), mise en place d’un PER pour déduire du revenu imposable
- Année N+1 : si montée en charge de l’IR, recours à un Girardin industriel pour absorber un pic d’imposition
- Années suivantes : arbitrages en fonction de l’évolution de vos revenus (renforcement LMNP, nouvelles opérations Girardin si besoin, optimisation des donations, etc.)
L’objectif : que la loi Girardin soit un outil parmi d’autres, au service de votre trajectoire financière globale, et non une réponse ponctuelle, déconnectée du reste de votre patrimoine.
Checklist avant d’investir en Girardin
Avant de valider une opération Girardin et de l’intégrer dans votre stratégie, posez-vous systématiquement cette série de questions :
- Mon impôt sur le revenu est-il suffisamment élevé pour justifier ce type de montage ?
- Ai-je déjà sécurisé une épargne de précaution de 3 à 6 mois de dépenses ?
- Comprends-je que l’investissement est à fonds perdus et que le gain est uniquement fiscal ?
- Le montage respecte-t-il bien les articles 199 undecies A/B du CGI et la loi LODEOM ?
- L’opérateur me fournit-il une documentation claire, comprenant les risques et les garanties éventuelles ?
- Le dossier a-t-il été relu ou validé par un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert indépendant ?
- Le montant engagé est-il cohérent avec mon patrimoine global (ni trop faible, ni disproportionné) ?
Passer à l’action de façon maîtrisée
Intégrer la loi Girardin dans une stratégie globale de gestion de patrimoine, c’est accepter une logique d’arbitrage fiscal : plutôt que de subir l’impôt, vous choisissez de l’orienter vers des projets utiles, tout en optimisant votre situation personnelle.
Pour avancer de façon concrète et maîtrisée :
- Faites un bilan patrimonial complet : revenus, patrimoine, objectifs à 5, 10, 20 ans
- Calculez précisément votre impôt sur le revenu prévisionnel et la marge disponible dans vos plafonds de niches fiscales
- Rencontrez un professionnel (CGP, fiscaliste) pour étudier des scénarios comparatifs : avec ou sans Girardin, avec différents montants
- Choisissez un opérateur reconnu, vérifiez ses références, ses partenaires (banques, assureurs) et son historique
Bien utilisée, la loi Girardin devient alors un outil puissant pour optimiser simultanément votre défiscalisation et votre stratégie immobilière et patrimoniale, tout en participant au financement de l’économie réelle outre-mer. L’enjeu n’est pas seulement de payer moins d’impôts cette année, mais de donner une cohérence globale à l’ensemble de vos décisions financières.